Casa, immobili e condominio in pillole – La rubrica di Confedilizia su Tempostretto

Vademecum sulla disciplina che tutela gli acquirenti di immobili da costruire alla luce delle ultime modifiche legislative.  Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire? Il d.lgs. n. 122/’05 tutela le persone fisiche che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto. La tutela per chi compra, in particolare, prevede: l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire? La nuova legge (d.lgs. n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

Da quando si applica la nuova legge? Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/Scia/Dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16.3.’19.

La fidejussione ha una scadenza? La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

Cosa deve contenere il preliminare? Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere: la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze; l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come? La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore. Vademecum sulla disciplina che tutela gli acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. n. 122/’05) alla luce delle ultime modifiche legislative (d.lgs. n. 14/’19) (elaborazione Confedilizia su studio del Notariato)

  Già 6 le sentenze di Commissione tributaria che vietano ai Consorzi di bonifica di emettere cartelle esecutive. Sono già 6 le sentenze di Commissione tributaria che vietano ai Consorzi di bonifica di avvalersi di ruoli esecutivi per esigere i contributi coattivi a loro pretesemente spettanti. Com’è noto, era questa una facoltà concessa ai Consorzi stessi con un provvedimento del 1933, quando le bonifiche (pontine ecc.) erano realmente tali, da contarsi sulle dita di una mano, per opere in zone malsane (da “bonificare”, appunto) e quindi da assistere anche con qualche nuova norma privilegiata. Ma che non ha più ragion d’essere oggi che i territori che si pretende abbisognosi di essere “bonificati” sono stati estesi in modo assurdo, sotto spinte demagogiche ed irresponsabili, a quasi 3/4 dell’Italia, con interi territori (come quello dell’intera Emilia-Romagna) dichiarati “terra di bonifica”. E nel nome di una “nuova bonifica”, i 103 Consorzi (che tassano gli italiani per più di 500 milioni all’anno) pretendono però di avvalersi ancora di una disposizione privilegiata risalente a 85 anni fa, che fa sì che essi solo (fra tanti enti pubblici) possano emettere – senza alcun controllo sostanziale – cartelle di pagamento esecutive, sulla base di ruoli immediatamente esecutivi, per non pagare le quali occorre che i contribuenti che ritengono di nulla dovere ad un Consorzio debbano addirittura iniziare una causa tributaria. A questo scandalo, aveva messo rimedio il ministro Calderoli che, col “taglialeggi”, aveva – con voto del Parlamento – eliminato dal vecchio provvedimento del ‘33 l’assurdo art. 21, che è quello che permetteva ai Consorzi di esigere i tributi tramite ruoli esecutivi. I Consorzi – alla faccia della volontà del Parlamento – hanno però continuato, beffardamente, ad emettere cartelle esecutive, semplicemente non prendendo neppure in considerazione la volontà del libero Parlamento. Anzi: un emendamento del Movimento 5 stelle che proponeva di inserire nella Legge di bilancio una norma di interpretazione autentica (ribadendo quindi la volontà del Parlamento concretatasi nell’abrogazione esplicita dell’art. 21 precitato) è stata respinta, con il voto anche della Lega (che sembra aver rinunciato al suo ruolo, contraddicendo la stessa espressione del pensiero di Calderoli). Così – con pretestuose giustificazioni bizantinesche – i Consorzi, come già si diceva, continuano ancora oggi ad emettere cartelle esecutive: sanno infatti che tanto, per non fare addirittura una causa, la gran parte dei contribuenti paga e basta, pur convinta di versare in un caso di denegata giustizia. Comunque, le Commissioni provinciali tributarie stanno continuando a fare chiarezza. A 5 sentenze di Commissione che hanno già dichiarato che i Consorzi non possono più oltre abusare della loro posizione di favore, se ne è ora aggiunta un’altra ancora, della Commissione tributaria provinciale di Cremona. Che con sentenza recentemente emessa (rel. Ardenghi) ha solennemente dichiarato che, a far tempo dal 18 dicembre 2010, i Consorzi non possono più avvalersi del sistema dei ruoli esecutivi, essendo appunto stato abrogato il già più volte citato art. 21. Ora, spetterebbe alla politica far rispettare – anche per dignità istituzionale – la volontà del Parlamento. Ed è auspicabile che il Gruppo di lavoro istituito per iniziativa della Commissione agricoltura del Senato questo arrivi solennemente a dichiarare, per far rispettare la legge e superare ogni espediente consortile. Corrado Sforza Fogliani

LOCAZIONE  Rumore intollerabile: deve agire il proprietario o l’inquilino? L’inquilino, seppure non proprietario, ma titolare di un autonomo diritto di godimento sull’immobile, è legittimato ad agire direttamente ai sensi dell’art. 844 Cod. civ. per far cessare i rumori superanti la normale tollerabilità che penalizzano l’immobile locato nonché ad ottenere l’eventuale risarcimento.

Che fine fa la casa popolare in caso di separazione? L’assegnazione in locazione di un immobile d’edilizia residenziale pubblica attribuisce un diritto personale di cui è titolare esclusivo l’assegnatario, anche se l’assegnazione medesima è disposta in riferimento all’esistenza del nucleo familiare dell’assegnatario stesso. Da ciò ne consegue che – in ipotesi di sopravvenienza di separazione personale – risulta esclusa la configurabilità di situazioni giuridiche protette in favore del coniuge non assegnatario (cfr. in punto Cassazione civile sez. VI, 11/07/2018, n.18237).

CONDOMINIO Con che maggioranze si delibera l’installazione di telecamere? L’art. 1123-ter del Codice civile ammette espressamente l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza. La medesima norma precisa che le relative delibere devono essere approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 Cod. civ.: con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. In merito alla liceità dell’installazione è il caso di precisare che il Garante per la Protezione dei Dati Personali ha anche precisato (parere n. drep/ac/113990 del 7 marzo 2017) che l’utilizzo degli strumenti di videosorveglianza è ammesso in presenza di concrete situazioni che ne giustifichino l’installazione per esigenze di protezione delle persone, della proprietà o del patrimonio aziendale.

Si possono montare addobbi natalizi senza limiti? In assenza di precise disposizioni del regolamento, la liceità o meno dell’installazione di addobbi natalizi va valutata alla luce di quanto disposto dall’art. 1120 Cod. civ che vieta le innovazioni (anche temporanee) che possono alterare il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino. L’alterazione del decoro è difficilmente ravvisabile nell’installazione di addobbi natalizi in quanto per “decoro architettonico” la giurisprudenza intende l’armonia delle linee estetiche dell’edificio; più facile, invece, ipotizzare la circostanza che gli abbellimenti per le festività, qualora molto invasivi, siano di ostacolo all’utilizzo di qualche parte comune e dunque di per sé illegittimi.

CONFEDILIZIA MESSINA

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Incontro Confedilizia Messina – Fiaip Messina

                                                                              Lunedì 25 Marzo 2019, ore 10:30, in occasione dell’assemblea del Collegio Provinciale di FIAIP Messina, si terrà la presentazione del

I° CORSO PER AGENTI IMMOBILIARI

organizzato da Fiaip Messina in collaborazione con Ente Scuola Edile sez. di Messina.

Interverranno:

 Attilio Russo – Presidente di FIAIP Messina

Enrico Princiotta – Ente Scuola Edile sez. di Messina

Nel corso dell’incontro si affronterà il tema: 

Contratti di locazione a canone concordato alla luce del D.M. 16.01.2017 –

applicazioni pratiche e sviluppi della partnership tra Confedilizia e Fiaip

Sebastiano Maio – Presidente Confedilizia Messina

Vincenzo D’Italia – Segretario Confedilizia Messina e agente FIAIP

 

Come combattere caro affitti ed evasione? le priorità di Confedilizia

Canone calmierato e cedolare secca anche per i locali commerciali, sono queste le proposte portate sui tavoli del Parlamento. Una battaglia che anche le associazioni di categoria dei commercianti portano avanti da tempo. Ecco perché sono necessarie queste azioni.

Mercato immobiliare, caro affitti, tasse.

Come aiutare il settore e ridurre l’evasione fiscale? Confedilizia continua la battaglia e ha portato sui tavoli del Parlamento due proposte chiare e precise: introduzione di una cedolare secca per gli affitti di immobili commerciali e stabilizzazione o prolungamento dell’aliquota del 10% della cedolare per le abitazioni locate a canone calmierato. Sono queste le due priorità che Confedilizia ha rappresentato nel corso dell’audizione sulla manovra per il 2018 dinanzi alle Commissioni Bilancio del Senato e della Camera.

Per quanto riguarda gli affitti abitativi, il disegno di legge di bilancio prevede la proroga fino al 2019 della speciale aliquota del 10% della cedolare secca per le locazioni a canone calmierato, che era stata prevista per un quadriennio con scadenza al 31 dicembre 2017.

“Proseguire con questo regime fiscale – ha detto in audizione il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – è indispensabile per mantenere un minimo di attrattività ad una modalità di affitto che è stata mortificata dall’aumento di tassazione patrimoniale avviato nel 2012.Tuttavia, considerata la durata quinquennale dei contratti interessati, limitare la proroga a due anni rischia di impedire l’effetto incentivante dell’aliquota e conseguente calmieramento dei canoni”.

Dall’esame parlamentare, poi, Confedilizia si aspetta l’elaborazione di una norma che introduca nel settore non abitativo una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione.

“Si tratta – ha rilevato Spaziani Testa – di una misura strutturale e pro crescita. E la prova del nove della validità della proposta è data dal fatto che a sostenerla sono anche le controparti dei proprietari nei contratti di locazione, vale a dire le organizzazioni dei commercianti, consapevoli che la perdita di qualsiasi redditività dell’investimento in locali commerciali impedisce alle attività economiche di prossimità di uscire dalla crisi che le attanaglia”. Infatti, anche Confesercenti in questi anni si è battuta per l’introduzione di questa possibilità anche per i locali commerciali. A Messina, lo scorso anno, avevamo fatto un focus sul caro affitti che aveva fatto emergere chiaramente la necessità di misure che potessero aiutare anche i commercianti che spesso si trovano costretti a chiudere anche perché non riescono a sostenere i costi degli affitti.

Per il resto, sono da considerarsi positivamente – a giudizio di Confedilizia – misure come la sterilizzazione degli aumenti delle aliquote Iva, che si sarebbero applicati a molti interventi sugli edifici; la proroga delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie e acquisto di mobili, oltre al nuovo bonus verde, pur con necessità di modifiche migliorative su alcuni aspetti dei diversi incentivi per interventi sugli immobili; l’estensione dei piani individuali di risparmio (Pir) alle società immobiliari, che ne erano inspiegabilmente escluse; la previsione di una detrazione per i premi delle polizze catastrofali riguardanti le abitazioni.

http://www.tempostretto.it/news/mercato-immobiliare-come-combattere-caro-affitti-evasione-priorit-confedilizia.html

Tipologie contrattuali per locazioni abitative

 

 Tabella sinottica

 CONTRATTI LIBERI

PREVISIONE NORMATIVA art. 2, c.1, L. 431/98
NORMATIVA DI APPLICAZIONE art. 2, c.1, L. 431/98
FATTISPECIE esigenze abitative di qualsiasi tipo
STIPULABILI in tutti i Comuni
DURATA 4 anni, con rinnovo di 4 (salvo diniego per i motivi di cui all’art. 3, c. 1, L. 431/98)
SCHEMA DI CONTRATTO vedasi contratto tipo Confedilizia per le locazioni ad uso abitativo
ONERI ACCESSORI vedasi Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat
CANONE libero
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI no
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”, qualora ricorrano i presupposti illustrati nella Tabella presente in questo link

CONTRATTI AGEVOLATI
PREVISIONE NORMATIVA art. 2, c. 3, L.431/98
NORMATIVA DI APPLICAZIONE DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
FATTISPECIE esigenze abitative ordinarie
STIPULABILI in tutti i Comuni
DURATA non inferiore a 3 anni, con proroga di 2 (salvo disdetta per i motivi di cui all’art. 3, c. 1, L. 431/98)
SCHEMA DI CONTRATTO all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
ONERI ACCESSORI Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
CANONE all’interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI  Registro sul 70% del canone, nei Comuni ad alta tensione abitativa
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”, qualora ricorrano i presupposti illustrati nella Tabella presente in questo link

CONTRATTI TRANSITORI
PREVISIONE NORMATIVA art. 5, c. 1, L.431/98
NORMATIVA DI APPLICAZIONE DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
FATTISPECIE per proprietari o conduttori, come individuate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce il DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98
STIPULABILI in tutti i Comuni
DURATA da 1 a 18 mesi
SCHEMA DI CONTRATTO all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
ONERI ACCESSORI Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
CANONE all’interno di fasce di oscillazione fissate negli Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98; libero in tutti gli altri Comuni
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI no
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”, qualora ricorrano i presupposti illustrati nella Tabella presente in questo link

CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
PREVISIONE NORMATIVA art. 5, c. 2 e 3, L.431/98
NORMATIVA DI APPLICAZIONE DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
FATTISPECIE per studenti iscritti a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza
STIPULABILI nei Comuni sedi di università o corsi universitari distaccati o di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi
DURATA da 6 mesi a 3 anni
SCHEMA DI CONTRATTO all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
ONERI ACCESSORI Tabella all. DM ex art. 4, c. 2, L.431/98
CANONE all’interno di fasce di oscillazione fissate in appositi Accordi territoriali; in mancanza di Accordo locale, supplisce un DM sostitutivo ex art. 4, c. 3, L.431/98
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI  Registro sul 70% del canone, nei Comuni ad alta tensione abitativa
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della “cedolare secca”, qualora ricorrano i presupposti illustrati nella Tabella presente in questo link

Comuni ad alta densità nella provincia di Messina

Acquedolci – Barcellona Pozzo di Gotto – Brolo – Capo d’Orlando – Gaggi – Malvagna – Merì – Messina – Milazzo – Motta Camastra – Pace del Mela – San Filippo del Mela – Sant’Agata di Militello – Santa Lucia del Mela – Scaletta Zanclea – Spadafora – Taormina – Torregrotta – Valdina – Venetico – Villafranca Tirrena.
(in vigore dal 18 febbraio 2014)

Tabella attestato energetico

Obblighi (e sanzioni) in caso di compravendita e locazione dopo il decreto-legge destinazione Italia. Scarica qui per saperne di più

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AMPE Confedilizia Messina