Un interrogativo ricorrente riguarda la possibilità di porre a carico del conduttore, in deroga a quanto previsto dal codice civile, anche le spese di manutenzione straordinaria afferenti l’immobile locato.
Al quesito, con riguardo alle locazioni non abitative, ha risposto la Cassazione la quale ha chiarito che una pattuizione che ponga a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria sia la manutenzione straordinaria dell’immobile locato, “non incorre nella sanzione di nullità” di cui all’art. 79, della legge n. 392/’78, giacché in materia non si applica l’art. 23 della stessa legge riguardante le riparazioni straordinarie per gli immobili abitativi, “né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone” (cfr., ex multis, sent. n. 9019 del 30.4.’05).
Si tratta di un ragionamento, tuttavia, che, alla luce dell’intervenuta abrogazione del predetto art. 23 ad opera della l. 431/’98, ben può ritenersi applicabile anche alle locazioni abitative di tipo libero, per le quali, peraltro, già da tempo la dottrina va affermando la piena validità di tutta una serie di pattuizioni favorevoli al locatore (anche in materia di spese di tipo straordinario) considerate illegittime in vigenza della disciplina sull’equo canone (cfr., fra gli altri, A. Mazzeo, Le locazioni nella legislazione speciale, 2002).
Per locazioni regolamentate (agevolate, transitorie e per studenti universitari), invece, il discorso cambia. In tal caso, infatti, occorre far riferimento a quanto previsto nell’apposita tabella di riparto per gli oneri accessori allegata al d.m. Infrastrutture 16.1.’17, la quale riconosce di competenza del conduttore, con riguardo alle parti interne dell’appartamento locato, solo le spese relative alle opere di manutenzione ordinaria. Sicché una pattuizione, come quella in esame, sarebbe – sulla scorta di quanto osservato dagli interpreti in relazione a clausole simili (cfr., fra gli altri, F. Lazzaro e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, 2007) – senz’altro invalida.
Resta da dire, infine, delle locazioni disciplinate semplicemente dal codice civile, come, ad esempio, le locazioni turistiche e le locazioni di immobili con vincolo storico-artistico. Si tratta di ipotesi, tuttavia, che non pongono particolari problemi, essendo pacifico che in questo tipo di locazioni la regolamentazione dei criteri di riparto delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria è rimessa alla libera determinazione delle parti (cfr., ex multis, Cass. sent. 11856 del 2.11.’92).
SANATORIA 2020: ARRIVA LA SEMPLIFICAZIONE PER LE PRATICHE IN FASE DI ISTRUTTORIA
Lo scorso 11 maggio il Dipartimento per le libertà civili e l’immigrazione del Ministero dell’interno ha pubblicato una circolare che punta a snellire e a velocizzare le procedure legate all’esame delle istanze di emersione presentate ai sensi del decreto-legge n. 34/2020, stabilendo che tutte le domande ancora in fase di istruttoria, ossia in attesa dei pareri della Questura e dell’Ispettorato nazionale del lavoro, possano avanzare alla fase di convocazione. La novità è attiva, in automatico, dal 15 maggio.
Ritenendo applicabile anche in tale procedimento il termine di 180 giorni dalla presentazione dell’istanza per la definizione del procedimento amministrativo (in virtù anche delle recenti sentenze del Consiglio di Stato n. 3578/2022 e n. 3645/2022 e sentito il parere positivo dell’Avvocatura generale), la circolare si è resa necessaria per evitare un impatto dirompente sotto il profilo del contenzioso, considerato l’elevato numero di domande che, a quasi 3 anni dall’approvazione del provvedimento, erano ancora pendenti.
Nel documento viene anche precisato che se nel frattempo, una volta stipulato il contratto di lavoro, dovesse pervenire il parere negativo della Questura, ovvero dell’Ispettorato nazionale del lavoro, lo Sportello unico potrà comunque agire in via di autotutela revocando il provvedimento.
GRONDE, SPESE DI PULIZIA E RIPARAZIONE
Una questione oggetto spesso di discussione tra condòmini riguarda la ripartizione delle spese di pulizia e riparazione delle gronde, cioè dei canali orizzontali di raccolta delle acque bianche che perimetrano la sommità degli edifici condominiali.
Occorre allora aver presente che la giurisprudenza ha precisato che tali canali – avendo la funzione di preservare l’edificio cui servono dall’azione degli agenti atmosferici e, in particolare, dalla pioggia – sono da “annoverarsi tra i beni di cui il codice civile presume la proprietà comune”, e pertanto, ove un regolamento di condominio di origine contrattuale non disponga diversamente, alle spese per la loro pulizia e riparazione devono partecipare tutti i condòmini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà (cfr. Trib. Genova, sent. n. 4766 del 23.11.’05 e, più recentemente, Cass. sent. n. 11109 del 15.5.’07).
La stessa tesi è stata sostenuta anche in dottrina (cfr., fra gli altri, G. e P. Terzago, La ripartizione delle spese, 2004, 277).
Naturalmente l’intervento pulizia o riparazione non deve essere ascrivibile al comportamento di un singolo condomino (il che sarebbe ipotizzabile, ad esempio, qualora il proprietario della terrazza dell’ultimo piano avesse omesso di manutenerla, con ciò provocando colposamente l’intasamento della gronda comune perimetrale): in tal caso, infatti, la relativa spesa è da porsi a suo esclusivo carico (in tal senso, Trib. Milano, sent. n. 15193 del 14.1.’91).